Nos termos do disposto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e nº 5 do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Rural (NRAR), cabe ao Instituto Nacional de Estatística o apuramento do coeficiente de atualização anual de renda aplicável aos arrendamentos urbanos e rurais, (resultante da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, registados nos 12 meses anteriores) o qual deve constar de aviso a ser publicado em Diário da República até 30 de Outubro de cada ano.
Contudo, excepcionalmente para o ano de 2023, o aumento das rendas não acompanhará a inflação registada nos últimos meses em Portugal (5,43%), porquanto o Governo considerou necessário adoptar medidas extraordinárias para tentar mitigar os efeitos da inflação, como sejam a definição do coeficiente de atualização de rendas para 2023 e um apoio extraordinário ao arrendamento.
Assim, de acordo com a Lei n.º 19/2022, de 21 de Outubro, publicada em Diário da República, o coeficiente de atualização dos diversos tipos de arrendamento (urbano e rural), estabelecido para o ano de 2023 é de 1,02 (que corresponde a 2%).
Esta previsão é aplicável a todos os contratos de arrendamento urbano (habitacionais e não habitacionais) e rurais submetidos ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, com exceção dos contratos de arrendamento onde esteja especificamente previsto outra forma de atualização de renda e que não remetam para o artigo 24.º do Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, ou para o aviso do Diário da República, que podem ser actualizados seguindo os termos contratualizados.
Como contrapartida e por forma a diminuir os efeitos negativos de tal medida, foi ainda aprovada a atribuição de benefícios fiscais aos senhorios, mais precisamente, para os senhorios que, em sede de IRS, declarem as rendas em conjunto com os rendimentos, por aplicação do coeficiente de 0,91 após as deduções realizadas, sendo que, existindo rendimentos em que se apliquem taxas especiais, serão aplicáveis os coeficientes de apoio constantes da tabela aprovada, variando entre 0,9 e 0,7.
No caso de o senhorio ser uma pessoa coletiva, a determinação dos rendimentos tributáveis de rendas obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,87, não se aplicando, contudo, caso se trate de sujeitos passivos de IRC abrangidos pelo regime simplificado de determinação da matéria coletável.
Estes coeficientes de apoio extraordinário aplicam-se apenas a rendas que cumulativamente a) sejam devidas e pagas em 2023, b) decorram de contratos de arrendamento em vigor antes de 1 de janeiro de 2022, devidamente comunicados à Autoridade Tributária, e c) não respeitem a contratos que sejam objeto de actualização superior à que resulta da aplicação do coeficiente de atualização fixado pela Lei n.º 19/2022, de 21 de Outubro, para o ano de 2023
Como se calcula a actualização da renda?
Para saber o valor da renda actualizada em 2023, multiplica-se o montante da renda actual por 1,0200
- Renda atual x Coeficiente de atualização = Renda actualizada
Exemplo: se a renda for de 500€ : 500€ x 1,0200, o valor da renda subirá em 2023 para 510,00€.
Se a renda for no montante de 1.000€, o aumento será de 20,00€.
Se pelo resultado for necessário o arredondamento do valor, por lei, este é feito para a unidade de cêntimo imediatamente superior.
Exemplo: uma renda de 510,733 €, deve ser arredondada para 510,74 €. Já no caso de uma renda de 510,001 euros, a renda final seria 510,01 €.
Nota: os senhorios podem, no prazo de três anos, actualizar o valor da renda aplicando os coeficientes em falta.
Como comunicar o aumento da renda ao inquilino?
Sob pena de não poder exigir o valor da nova renda, o Senhorio deve comunicar o aumento da renda, por escrito, com uma antecedência mínima de 30 dias antes da data de pagamento da nova renda, através de carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão contra a assinatura do inquilino. Além da referência ao valor actual da renda, a carta deverá ainda indicar o montante que resulta da aplicação do coeficiente e a data a partir da qual produzirá efeito.
A actualização da renda só pode ocorrer quando o contrato vigora há mais de um ano, ou seja, um ano após o início do contrato – por exemplo, não é aplicável a contratos celebrados em Janeiro de 2023.
Se o cálculo do Senhorio estiver errado, ou se for aplicado um coeficiente incorrecto, o inquilino deve responder em conformidade.
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